Passos importantes para o sucesso do condomínio ao contratar um síndico externo
Aliado a outros fatores, como a falta de apoio dos demais moradores, a procura por síndicos externos cresce em todo o país. A questão é: o condomínio está preparado para dar esse importante passo na gestão? Qual é a forma de contratar esse prestador de serviços sui generis? Erros são cometidos tanto por síndicos quanto por candidatos ao cargo que muitas vezes não sabem que estão submetidos também às normas do Código de Defesa do Consumidor.
Encontrar um condômino disposto a assumir o cargo de síndico nem sempre é fácil. Quando alguém se dispõe à função, raramente consegue o merecido reconhecimento e apoio dos demais proprietários. Para evitar o desgaste e a pressão, muitos abandonam a missão antes de terminar o mandato ou não se candidatam novamente.
Essas situações requerem reflexão, pois nem todos os condomínios precisam ou estão preparados para um gestor externo. Condomínios maiores, com múltiplas torres e muitas unidades, geralmente enfrentam desafios mais complexos. A gestão de uma comunidade desse tamanho requer um conjunto de habilidades especializadas que um síndico profissional traz consigo.
Ao contrário de prédios com poucas unidades e menos complicados, que podem ser geridos por um dos residentes, que também deve estar atualizado sobre essas mudanças e ser capaz de aplicá-las de forma eficaz.
Profissão Síndico
Administrar um condomínio exige um conjunto de habilidades múltiplas e conhecimento, incluindo a compreensão da legislação vigente. Essa nova realidade colocou no mercado o síndico externo ou síndico profissional, um prestador de serviços sui generis, pois não pode ser contratado diretamente. A profissão ainda não é regulamentada, por isso, por enquanto, não existe faculdade e ou a obrigação de diploma específico para exercer o ofício.
No entanto, seja morador ou profissional, é necessário que o candidato tenha curso de capacitação na área condominial, pois ele será responsável pela gestão de pessoas, serviços e valorização do empreendimento. Diferente do síndico morador, orgânico ou voluntário como também é denominado, o síndico externo ou profissional, é especialista e terá que apresentar resultados para manter o contrato.
É comum que ele invista mais tempo e recursos em conhecimentos e se cerque de outros profissionais, empresas e prestadores de serviços com expertise no segmento condominial.
Eleição em assembleia
O trabalho do síndico profissional não é um serviço a ser simplesmente adquirido, por isso não pode ser contratado diretamente. Ele passa pelo mesmo processo eletivo, como ocorre com o síndico morador. A eleição inclui a apresentação de propostas e orçamentos por parte dos candidatos. Elas devem ser detalhadas e transparentes, incluindo informações sobre a experiência do interessado, a visão sobre a gestão do condomínio e os honorários que serão cobrados pelos serviços.
Os condôminos devem estar atentos e participativos durante a exposição. Ter referência dos concorrentes, avaliar as propostas, questionar e considerar cuidadosamente as experiências e capacidades são passos essenciais para tomar uma decisão assertiva.
Contratação dos serviços
Sendo eleito, os membros do corpo diretivo podem assinar o contrato de prestação de serviços ou apenas utilizar-se da ata que tornou legítima a representação do então candidato como síndico do condomínio. Na praxe, os contratos são assinados proporcionando maior segurança entre as partes. O documento pode ser feito com o CPF do síndico ou o CNPJ do eleito. A gestão do síndico profissional é acompanhada por um conselho de moradores.
Custo Financeiro
Não existe uma tabela com valor fixo da remuneração de síndico. O preço varia de acordo com a região e as necessidades específicas da propriedade, portanto, uma mesma pessoa poderá apresentar orçamentos diferentes para empreendimentos semelhantes. Os síndicos têm formas individuais de precificar o trabalho. A avaliação inclui o número de visitas, perfil dos habitantes, complexidade da edificação, tempo de construção, estado de conservação, número de torres e unidades, tamanho e quantidade de áreas comuns, opções de lazer e serviços, risco jurídico, entre outros.
A forma de pagamento varia. Alguns preferem o valor pré-estipulado, a porcentagem da arrecadação da taxa condominial ou a modalidade mais comum, principalmente para quem está começando: quantos salários mínimos serão cobrados.
Outras exigências podem ser incluídas no orçamento, como o pagamento do 13º salário, férias, entre outros direitos trabalhistas e previdenciários. Como a contratação impacta diretamente a qualidade de vida e as finanças de todos, é importante que os condôminos incluam nas propostas as tarefas que demandam maior atenção, carga horária a ser cumprida presencialmente no condomínio e o que mais for conveniente.
Responsabilidades
Não há diferença entre a responsabilidade do síndico profissional e do síndico orgânico. Ambos estão sujeitos aos deveres e obrigações do Código Civil, legislações correlatas, as deliberações de assembleia, da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno.
Os dois estão suscetíveis a responder na justiça civil e criminal pelas falhas cometidas, mas o síndico profissional poderá responder judicialmente também pelo descumprimento ou omissões do contrato de trabalho. Isso ocorre porque apesar de ter sido eleito e submetido à legislação condominial, ele tornou-se um prestador de serviços terceirizado, devendo seguir às regras do Código de Defesa do Consumidor.
Por fim, se a opção for pelo síndico morador, considere que ele é um proprietário dedicando o tempo e conhecimento na gestão do patrimônio coletivo. Sobre ele pesam todas as responsabilidades e riscos do síndico profissional. Portanto, valorize!
Sobre os autores: Cleuzany Lott é advogada condominialista, especialista em direito condominial, síndica empreendedora, jornalista, publicitária, diretora Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM), Diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (Anacon) e coautora do livro e-book: “Experiências Práticas Conflitos Condominiais”.
Com informações de Jornal Jurid
