O maior símbolo de expressão democrática no condomínio certamente é a Assembleia Geral. Principal órgão deliberativo, a Assembleia Geral representa a vociferação da vontade majoritária condominial, e para assumir tal protagonismo, é salutar que diversas formalidades antes, durante e após a sua realização sejam cumpridas.
Assim, a inobservância dos preceitos legais corresponde a caracterização dos vícios, ao passo que o efeito anulatório é a consequência porque decorre da impossibilidade de tornar válido o ato em si, ou o que restou decidido.
Infelizmente, muitos condôminos e síndicos entendem que por ser democrática, as decisões tomadas pela maioria dos presentes representariam a supremacia da vontade condominial, quando em verdade, tal argumento é falacioso, o que justifica e reforça a necessidade do condomínio contratar assessoria jurídica de qualidade, especializada no ramo.
É bem verdade que muitas administradoras de condomínios comentem equívocos dos mais variados para realização da Assembleia Geral, mas nem por isso cabe ao síndico atribuir a culpa destes deslizes a administradora, pois a lei permite que ele transfira os poderes de administração (§ 2o do art. 1.348, do Código Civil).
Evidente que havendo prejuízo caracterizado por culpa da administradora do condomínio, podese apurar e cobrar judicialmente o seu ressarcimento.
Voltando ao escopo do assunto, os vícios mais comuns que possibilitam a anulação da Assembleia Geral são:
- Falta de convocação dos condôminos (Edital de Convocação). Irregularidade fundamentada nos artigos 1.334, III, 1.348, I, 1.350 e 1.354, do Código Civil.
- Aprovação de assunto por quórum diverso do específico[1]. Irregularidade fundamentada no artigo 1.352 do Código Civil.
- Deliberação e votação de assunto inexistente ou impreciso no Edital de Convocação. Irregularidade fundamentada nos artigos 138 e 171, II, do Código Civil.
- Voto em Assembleia Geral por pessoa não condômina, sem procuração. Irregularidade fundamentada no artigo 1.335, III, do Código Civil.
- Voto em Assembleia Geral de pessoa com procuração sem a especificação dos poderes de voto. Irregularidade com fundamentação no artigo 654, § 1, do Código Civil.
- Procuração sem reconhecimento de firma, quando o Edital de Convocação ou a Convenção Condominial assim o exigir. Irregularidade com fundamentação nos artigos 654, § 2 o e 1.348, IV, do Código Civil.
- Voto proferido por condômino inadimplente. Irregularidade com fundamentação no artigo 1.335, III, do Código Civil.
- Omissão do síndico em comunicar a Assembleia Geral quanto a existência de procedimento/fiscalização administrativa ou ação judicial. Irregularidade com fundamentação no artigo 1.348, III, do Código Civil.
Pode o síndico, ou os condôminos mediante convocação por ¼ dos condôminos (art. 1.350, § 1o ou 1.354, do Código Civil), realizar nova Assembleia Geral e declarar a anulação da anterior, na verificação de ocorrência de qualquer situação ou tomada de decisão que eive o ato de algum vício que lhe retire a validade ou seja insanável.
Superadas todas as etapas, e em última providência, é possível o ajuizamento de ação própria para declaração da anulabilidade do ato, no prazo decadencial de 2 a 4 anos, a depender do enquadramento jurídico (artigos 178 e 179, do Código Civil).
[1] Forma de sanar: Manter a Assembleia Geral em sessão permanente para colheita dos votos necessários a completar o quórum exigido, em observância do artigo 1.353, parágrafos e incisos.
Felipe Fava Ferrarezi: Advogado inscrito na OAB/SC sob o n. 26.673, Palestrante, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB/Blumenau – SC, Mediador e Conciliador da Câmara de Conciliação de Santa Catarina – SC, Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau – FURB, e Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI.
