O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, conhecido como IPTU, é um tributo cobrado pelos municípios, conforme reza o artigo 156, I, da Constituição Federal de 1988:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I – propriedade predial e territorial urbana;
Assim sendo, o referido imposto é cobrado pelo município onde o imóvel está inserido e sua cobrança – aqui cita-se o fato gerador do imposto – advém do indivíduo ser o proprietário de tal bem, o que gera a obrigação fiscal.
De fato, não há segredo que, sendo proprietário de determinado imóvel, o mesmo possui o obrigação de satisfazer a dívida do IPTU. Mas a pergunta que se faz é: em se tratando de um imóvel locado, o inquilino possui a obrigação de pagar o IPTU?
A resposta é: depende.
Como mencionado anteriormente, o IPTU é um tributo oriundo da relação de propriedade que o dono exerce sobre o seu imóvel, sendo ele o sujeito passivo da relação tributária em relação ao município, em outras palavras, é o contribuinte do imposto. É nesse sentido que diz o artigo 34 do Código Tributário Nacional:
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
Dessa forma, o locador – aqui considerado como proprietário do objeto da locação – é o responsável por satisfazer a obrigação fiscal, já que é o dono do imóvel e o tributo incidir justamente pela relação jurídica existente entre o proprietário e o exercício dessa propriedade sobre a coisa.
Todavia, existem alternativas que visam desonerar o proprietário do pagamento do respectivo imposto. Uma das formas mais comuns que existem é a inclusão de uma cláusula no contrato de locação que obrigue o locatário a pagar os tributos incidentes que recaiam sobre o imóvel.
Sendo assim, com a inclusão de tal cláusula no contrato de locação, passa o locatário a responder pelos obrigações fiscais, mesmo que digam a respeito a relação de propriedade sobre o imóvel (IPTU), fato do qual o inquilino não participa por apenas ter a posse direta sobre o mesmo.
Um fato, porém, que merece destaque é a questão de que, apesar de haver uma cláusula no contrato de locação que obrigue o locatário a pagar os tributos incidentes sobre o imóvel, isso não retira a responsabilidade do proprietário em satisfazer o seu débito perante a Fazenda Pública.
Isso quer dizer que, mesmo havendo tal cláusula, se o locatário não pagar o IPTU, quem será inscrito na dívida ativa da municipalidade será o proprietário, pelo questão comentada do fato gerador (exercício da propriedade sobre o bem) e pelo motivo do proprietário ser o contribuinte principal do referido imposto.
Nesse sentido, para a Fazenda Pública, pouco importa a existência da cláusula, pois ela não afasta a obrigação do proprietário em pagar o tributo devido ao município. Dessa forma, convencionando que o locatário é quem deva pagar o IPTU, por exemplo, e não o faça, deve o proprietário buscar satisfazer o débito a fim de não ser inscrito na dívida ativa.
Retomando tal cenário caótico, com o inadimplemento do locatário em satisfazer a obrigação contida na cláusula em comento, nada impede que o proprietário, que pagou o IPTU, possa, eventualmente, requerer uma indenização pelas vias ordinárias em virtude do descumprimento contratual.
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Conclui-se que, o responsável pelo pagamento do IPTU é, em primeiro lugar, o proprietário, em razão do seu exercício de propriedade sobre a coisa e esse ser o fato gerador de tal imposto.
Ainda, com o fim de desonerar o proprietário no pagamento do IPTU, pode ser estipulada no contrato de locação, uma cláusula, que deve ser expressa (sob pena de inexistência dessa obrigação), em que o locatário seja o responsável no pagamento do imposto.
E, por fim, que o inadimplemento do locatário não impede a execução da dívida fiscal em face do proprietário, por este ser o contribuinte perante o Fisco, sem prejuízo, contudo, de eventual ajuizamento de uma ação indenizatória, com vistas a ressarcir os valores despendidos com o pagamento do imposto que deveria correr por conta do locatário, conforme estipulado em contrato de locação.
Com informações de Jusbrasil
