Antes de solicitar propostas de serviços para realização de uma obra nova ou reforma em condomínios é necessário a contratação de profissional habilitado que irá definir o escopo do projeto, caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas, termo de referência, etc.
Muitos síndicos ainda mantêm a cultura de levar para aprovação em assembleia no mínimo três propostas comerciais onde é avaliado apenas o fator “menor preço”. Porém, é necessário antes de solicitar essas propostas para contratação e execução de uma obra, ter o estudo técnico da consultoria de engenharia para determinar com precisão o que será feito.
Além do projeto, os documentos chamados caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas e termo de referência são instrumentos que definem o objeto a ser construído (ou reformado) e fazem partem integral do contrato entre o condomínio e a empresa escolhida para executar os serviços.
Caderno de Encargos é uma coletânea de orientações editadas geralmente por uma empresa contratante, no qual se enumera as obrigações das partes, condições técnicas da obra, uniformizar condutas dos projetistas, construtores e fiscais de obra. É uma referência que deve ser obedecida na concepção e execução da obra ou reforma.
Um caderno de encargos pode conter descrições , mapas de danos e a metodologia executiva de um serviço (por exemplo, tipo de equipamento à ser utilizado na reforma de uma fachada ), detalhes construtivos (execução de juntas de dilatação, etc.), lista de verificação de itens para fiscalização de campo (liberação de concretagem, por exemplo), critérios de medição de pagamento (definindo se o pagamento será por serviços executado ou mensal, etc.), requisitos de aceitação de serviço e outras definições.
Podemos sintetizar dizendo para os síndicos que as funções do caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas e termo referência é estabelecer os requisitos, condições e diretrizes técnicas e administrativas necessárias, contidas neste caderno de especificações e encargos, na planilha orçamentária e no conjunto de projetos, visando à execução dos serviços de reforma, onde estabelece as condições técnicas mínimas a serem obedecidas na execução das obras e serviço, fixando os parâmetros mínimos a serem atendidos para materiais, serviços e equipamentos, e constituirão parte integrante dos contratos de obras e serviços à serem contratados pelo condomínio.
Especificações Técnicas são representadas por um documento que caracteriza os materiais, equipamentos e serviços a serem utilizados na obra, visando a desempenho técnico determinado. Deverão ser elaboradas em conformidade com normas técnicas e práticas específicas, de modo a abranger todos os materiais, equipamentos e serviços previstos no projeto.
O Memorial Descritivo é um documento que descreve detalhadamente todas as fases e materiais utilizados no projeto. Este documento serve de base para a compra de materiais e para a execução da obra.
Orçamento Detalhado tem como objetivo servir de paradigma para a condomínio fixar os critérios de aceitabilidade de preços – total e unitários. Na elaboração do orçamento detalhado de uma obra, é preciso:
• conhecer os serviços necessários para a exata execução da obra, que constam dos projetos, memoriais descritivos e especificações técnicas;
• levantar com precisão os quantitativos desses serviços;
• calcular o custo unitário dos serviços;
• calcular o custo direto da obra;
• estimar as despesas indiretas e a remuneração da construtora - custos diretos e a taxa de Benefício e Despesas Indiretas (BDI), a qual engloba os custos indiretos e o lucro, compõem o preço final estimado para a obra.
Termo de referência ou projeto básico é o documento, elaborado a partir dos estudos técnicos preliminares, deve conter os elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado, para caracterizar o objeto da obra ou reforma .
O ambiente comercial do setor condominial apresenta alguns paradigmas que estão encrustados nos modelos de gestão e execução de obras, reformas e manutenções prediais. É sabido que a construção civil é um setor da cadeia produtiva onde ainda predomina a base manufatureira, sendo um tanto quanto artesanal na maioria das atividades. A elaboração de um caderno de encargos, mitiga o desperdício e futuras patologias e prejuízos, aumentando assim a vida útil da edificação, diminuindo solicitações de aditivos contratuais e demandas judiciais. Condomínio e empresa contratada, na maioria das vezes, tem interesses antagônicos que podem gerar conflitos.
Além do projeto, os documentos chamados caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas e termo de referência são instrumentos que definem o objeto a ser construído (ou reformado) e fazem partem integral do contrato entre o condomínio e a empresa escolhida para executar os serviços.
Caderno de Encargos é uma coletânea de orientações editadas geralmente por uma empresa contratante, no qual se enumera as obrigações das partes, condições técnicas da obra, uniformizar condutas dos projetistas, construtores e fiscais de obra. É uma referência que deve ser obedecida na concepção e execução da obra ou reforma.
Um caderno de encargos pode conter descrições , mapas de danos e a metodologia executiva de um serviço (por exemplo, tipo de equipamento à ser utilizado na reforma de uma fachada ), detalhes construtivos (execução de juntas de dilatação, etc.), lista de verificação de itens para fiscalização de campo (liberação de concretagem, por exemplo), critérios de medição de pagamento (definindo se o pagamento será por serviços executado ou mensal, etc.), requisitos de aceitação de serviço e outras definições.
Podemos sintetizar dizendo para os síndicos que as funções do caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas e termo referência é estabelecer os requisitos, condições e diretrizes técnicas e administrativas necessárias, contidas neste caderno de especificações e encargos, na planilha orçamentária e no conjunto de projetos, visando à execução dos serviços de reforma, onde estabelece as condições técnicas mínimas a serem obedecidas na execução das obras e serviço, fixando os parâmetros mínimos a serem atendidos para materiais, serviços e equipamentos, e constituirão parte integrante dos contratos de obras e serviços à serem contratados pelo condomínio.
Especificações Técnicas são representadas por um documento que caracteriza os materiais, equipamentos e serviços a serem utilizados na obra, visando a desempenho técnico determinado. Deverão ser elaboradas em conformidade com normas técnicas e práticas específicas, de modo a abranger todos os materiais, equipamentos e serviços previstos no projeto.
O Memorial Descritivo é um documento que descreve detalhadamente todas as fases e materiais utilizados no projeto. Este documento serve de base para a compra de materiais e para a execução da obra.
Orçamento Detalhado tem como objetivo servir de paradigma para a condomínio fixar os critérios de aceitabilidade de preços – total e unitários. Na elaboração do orçamento detalhado de uma obra, é preciso:
• conhecer os serviços necessários para a exata execução da obra, que constam dos projetos, memoriais descritivos e especificações técnicas;
• levantar com precisão os quantitativos desses serviços;
• calcular o custo unitário dos serviços;
• calcular o custo direto da obra;
• estimar as despesas indiretas e a remuneração da construtora - custos diretos e a taxa de Benefício e Despesas Indiretas (BDI), a qual engloba os custos indiretos e o lucro, compõem o preço final estimado para a obra.
Termo de referência ou projeto básico é o documento, elaborado a partir dos estudos técnicos preliminares, deve conter os elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado, para caracterizar o objeto da obra ou reforma .
O ambiente comercial do setor condominial apresenta alguns paradigmas que estão encrustados nos modelos de gestão e execução de obras, reformas e manutenções prediais. É sabido que a construção civil é um setor da cadeia produtiva onde ainda predomina a base manufatureira, sendo um tanto quanto artesanal na maioria das atividades. A elaboração de um caderno de encargos, mitiga o desperdício e futuras patologias e prejuízos, aumentando assim a vida útil da edificação, diminuindo solicitações de aditivos contratuais e demandas judiciais. Condomínio e empresa contratada, na maioria das vezes, tem interesses antagônicos que podem gerar conflitos.
Toda essa documentação deve ser analisada por profissionais habilitados, ou seja, pela consultoria técnica especializada contratada pelo condomínio, garantindo assim a melhor escolha entre as propostas de serviços apresentadas, classificando-as pelo fator melhor técnica versus melhor preço. Além de acompanhar e fiscalizar todo o processo durante e após a obra, emitindo relatórios e parecer técnico ao final da obra.
