O Airbnb é um modelo de negócio da chamada nova economia. São modelos de plataformas on line que conectam necessidades. O Airbnb permite a possibilidade de ganhos maiores para os proprietários de imóveis, e maior flexibilidade com preços menores para os hóspedes, disponibilizando imóveis para hospedagem/locações por curtos espaços de tempo.
Não existe nada de ilegal nisso, é uma tendência no mercado de economia compartilhada. Poderá ser utilizado desde que não infrinja as normas do condomínio em que vai funcionar.
Diz no site do Airbnb, que você pode se hospedar por uma noite em um apartamento, por uma semana em um castelo ou em um condomínio por um mês. Traz ainda que estão presentes em mais de 65.000 cidades e 191 países.
Pelo mundo, tal prática tem sido rechaçada em várias cidades como NY, Berlim, Miami, que tem trabalhado por meio de leis de zoneamento a fim de proibir locações por curto períodos de tempo.
No Brasil, os conflitos mais recorrentes estão na vida em condomínio. A locação para temporada (por períodos inferiores a 90 dias para lazer, tratamentos de saúde, cursos etc.) é vista historicamente com alguma antipatia nos condomínios.
A lei de hospedagem não regula locações acima de 90 dias (artigo 24, parágrafo 2º, Lei Federal 11.771 de 2008), ou seja, acima desse período não existe qualquer irregularidade ou o que se falar em hospedagem. A relação entre o hóspede e o anfitrião é, de acordo com nosso regime jurídico, de locação. E, por ser a curto prazo, é possível dizer, configura típica locação para temporada (artigos 48 a 80 da Lei de Locações – Lei 8.245/91).
Não é incomum que os condomínios estabeleçam em suas Convenções e Regimentos Internos regras que proíbam a locação para temporada. Também, na prática, mesmo sem respaldo nas Convenções Coletivas, muitos condomínios têm proibido essas locações, condominiais.
A grande questão é que, por um lado, se o proprietário pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, que é um direito que lhe assiste por força do artigo 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal (E por isso muitos entendem que podem locar por curtíssimos espaços de tempo).
Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, e o limite é (artigos 1.277 e 1.336, IV do CC) e pelas leis que regulam o funcionamento de meios de hospedagem.
Já existe jurisprudência favorável, em 2016 o Tribunal de São Paulo concedeu tutela antecipada para que um morador pudesse locar seu apartamento para determinada temporada. O condomínio na ocasião tentava impedir. Na decisão, a Relatora expressou que, desde que resguardados os direitos à segurança e sossego dos demais condôminos, “não há justificativa plausível para restringir o exercício do direito de propriedade do agravante sobre sua unidade condominial” (TJSP, AI 2215036-11.2016.8.26.0000, julgado em 06/12/16).
Mas o entendimento acima não predomina nos Tribunais Brasileiros. Ainda no ano passado, o Tribunal de Pernambuco entendeu que a locação de cômodos de apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo denotava uma prática comercial, vedada por força da destinação residencial do condomínio (TJPE, AI 4295245, julgado em 25/07/16).
Portanto, é necessário sempre analisar ocaso concreto, se há violação ao direito de vizinhança, perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a copropriedade. Em princípio, as regras e condições de uso dessas plataformas de hospitalidade são plenamente compatíveis com os direitos e deveres condominiais da legislação brasileira.
Existem recursos no Airbnb – especialmente as avaliações públicas de hóspedes e anfitriões – que reduzem eficientemente os riscos nas hospedagens. Os condomínios podem fazer valer suas regras, inclusive penalidades, caso algum hóspede/locatário infrinja qualquer regra de convivência do edifício. E, assim, pelos recursos de avaliação e garantia das plataformas e pelos recursos educativos e punitivos dos próprios condomínios, a tendência é de redução de problemas e conflitos nas locações de temporada.
Fonte: Mendes e Sakamoto
