Segundo o legislador Sílvio Venosa “O síndico desempenha o papel mais importante no condomínio, não só porque o representa ativa e passivamente em juízo, mas também porque exerce as funções executivas do administrador.”
Segundo o legislador Sílvio Venosa “O síndico desempenha o papel mais importante no condomínio, não só porque o representa ativa e passivamente em juízo, mas também porque exerce as funções executivas do administrador.”
A Responsabilidade Civil do sindico encontra respaldo nos artigos do Código Civil 927, 186 e 187, na qual, retrata temas alusivos à ação ou omissão lesiva, culpa, dano e nexo de causalidade. Já o Código Civil de 2002 nos traz em seu art.186 a seguinte narrativa: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”.
Portanto cabe ao síndico a administração geral do condomínio, cumprimento dos encargos que a Convenção e o Regimento Interno lhe atribuem, além das execuções das deliberações da assembleia e, em especial as atribuições e deveres previstas pela Lei 10.406/2002, Art. 1.348, Lei 4.591/64, artigo 22, § 1º, no que compete a função do síndico.
A responsabilização pode ser de forma objetiva, onde ocorre a obrigação de indenizar pelo simples evento, ou seja, não há que se questionar se o condomínio terá ou não culpa; ele será, de pronto, responsabilizado.
Para estes casos, a lei apresenta expressamente as hipóteses, como, por exemplo, queda de rebocos, atos praticados pelos empregados ou outros prepostos. Já na responsabilidade subjetiva, é necessário discutir a culpa e a ligação do ato praticado ao evento, como nos casos de furto ou danos de veículo no interior da garagem, ofensas, constrangimentos, etc.
No caso do condomínio, e de acordo com a Convenção o síndico poderá ser responsabilizado em qualquer das situações citadas, ressalta o advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, Drº Anderson Machado, o qual entrevistamos para construir este artigo.
São muitos os poderes do síndico, porém, nenhum o exime de responsabilidade.
Exceções ou omissões podem levá-lo a responder com seu patrimônio pessoal por prejuízos e danos daí decorrentes, visto que, o campo é amplo para o seu exercício, porém, sempre há que observar que o cargo deve ser exercido com responsabilidade, dentro dos poderes a ele conferidos. Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos quanto omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.
A RESPONSABILIDADE CIVIL desse tipo de gestor é baseada na culpa, ou seja, a atuação do síndico ou mesmo sua omissão é que irá desencadear um procedimento que poderá determinar que o mesmo promova a indenização dos prejuízos causados. Ressalto aqui alguns exemplos práticos e que infelizmente ocorrem de forma cotidiana na vida condominial, no que tange aos atos de omissões dos administradores dos diversos condomínios do nosso país, tais como: Falta de prestação de contas; falta de manutenção nos elevadores; falta de manutenção predial de acordo com o manual entregue pela construtora ao condomínio, falta de observação das normas brasileiras como por exemplo a ABNT NBR 16.280, norma de reforma, ABNT NBR 5674 norma de gestão das manutenções; falta de contratação de seguro; falta de recarga de extintores, falta de para-raios e demais equipamentos de segurança; dentre outras situações.
Cabe esclarecer ainda que, o síndico além da responsabilidade civil, pode ser responsabilizado criminalmente por exemplo nos casos de apropriação indébita de fundos do condomínio (reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa; apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários (dois a cinco anos de pena, e multa); crimes contra a honra – injúria, calúnia e difamação (um mês a dois anos de reclusão, além de multa), além é claro de outros tipos de responsabilidade tais como a tributária.
Infelizmente a maioria dos gestores não compreendem que, a manutenção preventiva é muito mais em conta do que a manutenção corretiva, pois temos observado durante esses anos que essa cultura do imediatismo predomina na vida condominial, trazendo assim prejuízos enormes.
O tema possui norma técnica especifica, a qual define o modo que um plano de manutenção deverá ser realizado, a norma ABNT NBR 5674, além de definir o modo de gerir as tarefas, e armazenar as informações, também é amplamente atrelada a outras normas que definem GARANTIAS e VIDA ÚTIL do empreendimento, assim como de seus sistemas, e a negligencia poderá ter um enorme custo, em um questionamento, onde as garantias sejam negadas, por conta de não realização das manutenções previstas pelo incorporador.
Ninguém pode alegar desconhecimento da lei e portanto muitos síndicos podem estar à mercê da responsabilidade civil dos síndicos principalmente por Omissão, por desconhecerem as responsabilidades que assumem ao ser eleito para administrar um condomínio.
