Um síndico é um administrador de um condomínio, responsável direto de um edifício ou conjunto de edifícios. A função de síndico é reconhecida por lei federal, desde 1964, quando foram regulamentadas as bases para o bom funcionamento dos condomínios
O síndico também é responsável pelo cumprimento das regras ditadas pelo Código Civil Brasileiro, devendo acatar e fazer cumprir os direitos e deveres dos condôminos.
No condomínio, o síndico é eleito por uma assembleia geral onde se reúnem todos os condôminos, ou moradores dos apartamentos ou casas do condomínio.
Obrigações de um síndico
A responsabilidade do síndico é manter a ordem, a segurança, a disciplina e a limpeza geral do condomínio onde exerce sua função. Dentro das atribuições de um síndico, devemos considerar:
O síndico deve fazer a cobrança judicial de contas atrasadas;
Ao síndico cabe a contratação e demissão de empregados do condomínio;
A aplicação de multas que estejam previstas no Regimento Interno e na Convenção do condomínio, além das estabelecidas no Código Civil é incumbência do síndico;
O síndico deve fazer o pagamento das contas normais do condomínio, previstas e aprovadas em assembleia;
A prestação de contas pagas e da situação financeira do condomínio nas assembleias ordinárias está entre as obrigações do síndico;
Ao síndico cabe a prestação de contas anual e confecção de previsão orçamentária para o ano seguinte;
Cabe ao síndico a contratação de administradora de condomínios, mediante aprovação da assembleia.
Há também restrições quanto à atuação do síndico dentro de suas atividades, delimitando seus poderes:
O síndico não pode aumentar a taxa de condomínio ou criar cotas extras sem autorização da assembleia;
O síndico não pode aplicar multas que não estejam previstas em legislação e no regulamento interno;
O síndico não pode criar regras de utilização das áreas livres, sendo esta uma atribuição da assembleia, devendo constar da Convenção e do Regimento Interno;
O síndico não pode fazer obras sem aprovação da assembleia, sendo permitidas somente as emergenciais e que tenham custo limitado. Mesmo que emergenciais, obras com custo elevado devem ser aprovadas em assembleia extraordinária;
O síndico não pode mudar a administradora do condomínio, se houver, sem a devida aprovação da assembleia. O Código Civil estabelece, em seu art. 1348, parágrafo 2°, que o síndico só pode transferir ou alterar os poderes transmitidos a outros com aprovação da assembleia ou dispositivo expresso na convenção.
Vantagens de ser um síndico
O síndico geralmente é eleito entre os moradores do condomínio, com mandato de dois anos e possibilidade de reeleições ilimitadas. Entre as vantagens de se tornar um síndico está a dispensa do pagamento da taxa de condomínio e, em algumas situações, o recebimento de um salário pelo seu trabalho.
Isso, no entanto, muitas vezes não compensa os problemas que deve enfrentar, uma vez que o síndico, além de administrar a situação geral do condomínio, também deve servir como apaziguador e conciliador diante de crises entre os condôminos.
O que é um síndico profissional
Um síndico profissional é uma pessoa contratada, com experiência na área de administração de condomínios, não morador, cujas relações com os condôminos são estritamente profissionais e cuja disponibilidade deve ser imediata para resolver os problemas tanto emergenciais quanto planejados pelo condomínio.
Obrigações de um síndico profissional
Da mesma forma que o síndico morador, o síndico profissional tem a obrigação de fazer cumprir as normas previstas na convenção e no regimento interno, bem como fazer valer as deliberações aprovadas nas assembleias dos condôminos.
Agregadas a essas obrigações, ainda podemos citar as seguintes:
Cabe ao síndico cuidar das instalações hidráulicas, elétricas e dos equipamentos gerais, inclusive os de segurança;
É obrigação do síndico preservar a integridade das construções;
O síndico deve administrar os empregados do condomínio ou terceirizados, controlando frequência e promovendo cursos e treinamentos para o aperfeiçoamento dos serviços prestados;
Ao síndico também é cobrada a administração dos contratos de prestadores de serviços, sempre buscando melhores condições financeiras e operacionais;
O síndico deve gerenciar de maneira a economizar as despesas do condomínio, priorizando as atividades mais necessárias;
O síndico deve prestar atendimento às solicitações dos condôminos e direcionar as sugestões de forma apropriada (através de sua realização ou encaminhamento à assembleia);
O síndico precisa manter um contato permanente com o condomínio, através dos próprios moradores e dos empregados;
O síndico tem que prestar contas periodicamente, fornecendo detalhes e documentação aos condôminos, seja através da assembleia ou mural que esteja visível e disponível a todos;
O síndico precisa manter a documentação legal e financeira sempre em ordem;
E, finalmente, ao síndico também cabe gerenciar os conflitos porventura existentes e buscar soluções, minimizando problemas não precisem chegar à assembleia.
Vantagens de escolher ser síndico profissional como profissão
No mercado de trabalho atual, escolher ser um síndico profissional é buscar a liberdade de ação e planejamento da própria carreira. Para enfrentar as obrigações de um síndico profissional, a pessoa precisa ser objetiva e prática, conhecer administração, contabilidade, ter bons contatos com empresas e órgãos públicos.
Embora ainda não seja uma profissão reconhecida oficialmente, a função de síndico profissional exige formação específica, devendo saber atuar em todas as instâncias o que, a princípio, já oferece uma experiência inigualável ao profissional.
Outra grande vantagem é a remuneração do síndico profissional. Como se trata de um nicho do mercado de trabalho que ainda demanda muita procura, com oferta em alta, os contratos são estabelecidos em valores compensatórios, se comparados à faixa de salários atuais.
Podemos ainda acrescentar que o síndico profissional não é um empregado, atuando de forma autônoma, e podendo gerenciar diversos contratos ao mesmo tempo, o que acrescenta-lhe tanto experiência quanto remuneração.
Curso de síndico profissional
Para se tornar um síndico profissional não basta apenas ter vontade. É preciso o treinamento necessário a fim de conhecer todas as atribuições, legislação e contratos. Diversas empresas oferecem o curso de síndico profissional e, basicamente, treinam o profissional nas seguintes áreas:
Legislação sobre condomínio, inquilinato e Código Civil;
Convenção do Condomínio, Regimento Interno e Código de Defesa do Consumidor;
Assembleias gerais (ordinárias e extraordinárias), com instruções para convocação, condução e impugnação de assembleias, e confecção de atas;
Atribuições legais, responsabilidade civil e criminal do síndico, seu perfil e suas atividades;
Administração da função de síndico profissional, com formas de elaboração de contratos, rotina de visitas, valores de honorários e rescisão;
Conselho Fiscal e Consultivo dos condomínios, com eleição, atribuições, responsabilidades e renúncia;
Informações sobre atribuições do subsíndico;
Contratação de terceiros, com os cuidados e a fiscalização, contratos e cláusulas para os serviços;
Administração do condomínio, com os deveres e responsabilidades, conta corrente e conta pool;
Administração de recursos humanos, com contratos pela CLT, terceirizados, autônomos; aspectos trabalhistas de funções exercidas no condomínio, com encargos e benefícios; acompanhamento dos empregados, funções e desvio de funções e conhecimento de convenções coletivas das categorias;
Manutenção preditiva e corretiva, contratos obrigatórios e de manutenção, seguros necessários ao condomínio.
Como entrar no mercado
Após a realização do curso, existem diversas maneiras para se entrar no mercado de síndico profissional. Como atualmente faltam profissionais para a área, a busca por novos contratos não se torna tão difícil. O importante, para o síndico profissional, é estabelecer seu primeiro contrato, através de visitas a construtoras, a condomínios e a administradoras.
Com o primeiro contrato em mãos e exercendo a função com o carinho e dedicação necessários, outros contratos se tornam mais fáceis através de indicação, manutenção de site na internet e sua própria divulgação.
O que é uma administradora de condomínio
Uma administradora de condomínio é uma empresa que se presta a, inicialmente, auxiliar o síndico em suas atividades de condução das tarefas do condomínio, dando suporte às atividades administrativas e operacionais, emitindo boletos e contabilizando receitas e dando a assessoria geral para contratos de prestação de serviços.
A administradora de condomínio pode ser contratada para serviços específicos, inclusive oferecendo serviços de técnicos por ela contratados, e responsabilizando-se pela qualidade dos mesmos, o que vai aliviar a carga de trabalho do síndico.
Ao mesmo tempo, o contrato estabelecido com uma administradora pode contemplar serviços esporádicos ou eventuais, que podem ser cobrados à parte, o que vai gerar a economia sempre solicitada pelos condôminos.
Vale dizer que a contratação de uma administradora não dispensa a figura do síndico, seja ele morador ou profissional, estando suas atividades na área de complementação dos serviços.
Vantagens de contratar uma empresa para administrar seu condomínio
Entre as vantagens que podemos citar na contratação de uma administradora de condomínios, estão:
Centralização de serviços técnicos em uma só operadora, como por exemplo encanadores, eletricistas, técnicos de elevador, pedreiros, etc.;
Profissionalização das atividades do condomínio, com a segurança de conhecimentos técnicos;
Regulamentação legal dos serviços necessários ao condomínio, já que as administradoras são regidas também pelo Código Civil e por entidades de classe.
Tipos de serviço que uma administradora de condomínio pode oferecer
Embora já tenhamos nos referido aos tipos de serviços que uma administradora de condomínio oferece, apresentamos uma relação desses serviços que vêm para facilitar a condução do condomínio pelo síndico. Lembramos que os serviços devem constar do contrato firmado com a administradora para que possam ser executados;
Controle e gerenciamento de arquivos, inclusive cadastro dos proprietários;
Assessoria geral ao conselho consultivo e ao síndico;
Emissão e distribuição de circulares, cartas, editais, boletos e atas de assembleias;
Regularização de documentos junto aos cartórios e órgãos fiscalizadores, inclusive de legalização do CNPJ do condomínio;
Atendimento a fornecedores, desde orçamentos à finalização de serviços e entrega de materiais, inclusive com acompanhamento de obras;
Manutenção de equipamentos de segurança, considerando as normas da legislação municipal e da ABNT, incluindo-se as específicas do Corpo de Bombeiros;
Gestão de contratos de conservação, manutenção e prestação de serviços;
Vistoria técnica periódica com emissão de relatórios;
Assessoria geral em engenharia, arquitetura, decoração e paisagismo;
Acompanhamento de processos e serviços junto aos órgãos públicos;
Gestão de recursos humanos de empregados e terceirizados;
Gestão financeira e jurídica.
Síndico inquilino
O condomínio tem também a prerrogativa de escolher um síndico que seja inquilino e não proprietário de seu apartamento ou residência, já que não há impedimento legal nenhum com relação ao síndico inquilino.
É claro que, para isso, é necessário que o inquilino tenha as qualificações necessárias para ser eleito síndico e tenha conhecimento e facilidade de comunicação com os moradores, sejam eles proprietários ou não.
Uma vez que o inquilino também pode participar das assembleias e do conselho fiscal, considera-se natural que ele tenha interesse na preservação e conservação do condomínio. Vale lembrar, no entanto, que, para votar em assembleias o inquilino deve ter uma procuração escrita do proprietário.
Os condôminos, na hora de escolher o novo síndico, precisam levar em consideração todos esses dados para saber se é vantagem ou não ter um síndico inquilino.
Desvantagens do síndico inquilino
Para o condomínio existe a apreciar todos os lados da questão de se ter um síndico inquilino. Assim, poderá esse inquilino, como síndico, mostrar interesse na preservação e conservação do condomínio, como poderá não se interessar, uma vez que ele paga aluguel e as taxas que lhe são imputadas.
Mesmo podendo, segundo a convenção, ficar isento da taxa de condomínio, é necessário ter em mente que obras emergenciais geram custo a mais para o inquilino, quando não sejam de obrigação do proprietário.
Assim, ter um síndico inquilino vai depender muito da situação em que ele se encontra diante dos outros moradores.
Vantagens e desvantagens de ser um síndico inquilino
Para o inquilino também se apresentam vantagens e desvantagens no caso de lhe ser oferecida a função de síndico. Em primeiro lugar, ele deve pensar que não é o proprietário, e que paga aluguel para morar no condomínio.
Também deve analisar se os benefícios recebidos (que podem ser a dispensa de pagamento da taxa de condomínio ou mesmo o pagamento de um salário pelas suas atividades) são condizentes com as exigências da função de síndico.
Entre todas as questões que se apresentam há ainda a mais séria e que demanda maior responsabilidade: poderá ele, como inquilino, conciliar suas atividades diárias de trabalho com as de síndico?
Curso de síndico para inquilinos
Sabemos por experiência que a função de síndico é tão amarga quanto doce, podendo ser mais cruel que compensadora. Em situações como essa, poderá até haver a opção dos condôminos por um síndico inquilino.
E, nesta hora, é preciso considerar com seriedade o fato de que o síndico, além de tudo, é o administrador geral do espaço onde convivem até centenas de pessoas e, para realizar suas tarefas, precisa ter conhecimento.
Entra aí a questão de se pagar um curso de síndico para o inquilino. Para o condomínio, o custo de um curso, seja para um proprietário ou para um inquilino, é uma grande vantagem: conhecimento faz com que as ações sejam mais comprometidas.
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