*Em democracia, vale a vontade da maioria ou, pelo menos, deveria ser assim. É assim no conjunto da sociedade brasileira e não poderia ser diferente nos condomínios
O tema é polêmico, muitas vezes motivo de animosidades que podem ir de bate-bocas a embates judiciais. “Há casos em que foram outorgadas, para uma mesma chapa, mais de duzentas procurações com o objetivo de eleger um novo síndico”, conta o advogado Dr. Anderson Machado.
Com uma vasta experiência em Assembleias relativas a condomínios cito como exemplo, um outro caso em um condomínio de 160 unidades, na qual, em uma assembleia com a presença de 50 pessoas, um condômino apareceu com 62 procurações, ou seja, ele sozinho representava mais que todas as pessoas presentes. Imagina o poder de decisão que foi concedido a Ele.
O uso de um número grande de procurações é deselegante, antipático e cria uma espécie de ditadura no condomínio, gerando mal estar.
Por experiência quem outorga a procuração por tempo indeterminado, geralmente é o proprietário que não reside no condomínio, e não tem conhecimento dos seus problemas e necessidades. Por isso, as queixas são inúmeras e as pessoas perguntam o que fazer para dar fim a isso?
Algumas convenções de condomínio limitam o número de procurações por pessoa, mas a maioria não. Como um conselho aos que elaboram as convenções condominiais, para não se esquecerem de incluir essa limitação.
Todavia a maioria das convenções silencia a respeito! A Lei, por seu turno, também ignora o problema. Portanto, se a convenção não limitar, nada impede que o próprio síndico ou outra pessoa compareça à assembleia geral com um número exagerado de procurações e consiga aprovar tudo o que quiser.
Assim, a primeira atitude que os condôminos devem tomar, é pedir para a administradora do condomínio uma cópia da convenção condominial ou obtê-la diretamente no Cartório de Registro de Imóveis e verificarem a existência ou não dessa limitação.
Para evitar desgastes e desavenças desnecessárias nos condomínios o Dr. Anderson Machado dá algumas dicas, a fim de que deve ser estabelecido alguns critérios para a utilização de procurações. Estes são os mais aconselháveis:
- O limite do número de procurações por pessoa.
- A exigência do reconhecimento de firma para as assinaturas.
- Um prazo de validade para as procurações que não se restrinjam a um determinado tema.
- Solicitar que as procurações tenha poderes específicos para aquela assembleia somente.
Segundo a lei, a procuração é um instrumento de mandato que concede a quem a recebe poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante, com indicação do lugar onde foi passada, a qualificação tanto do outorgante quanto do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
No que tange ao reconhecimento de firma, outra polêmica! É obrigatório ou não? O artigo 654 parágrafo 2° do Código Civil especifica que é direito daquele a quem será apresentada a procuração, fazer a exigência do reconhecimento de firma. Em termos práticos, tal exigência deve constar do edital de convocação, para a prévia ciência de sua necessidade, especialmente nos casos em que a mesma não esteja prevista na Convenção. Caso a exigência não seja satisfeita, apesar de devidamente informada no edital, a procuração não deve ser aceita. A exigência do reconhecimento de firma na procuração representa o exercício regular de um direito, previsto no artigo 654 § 2º do Código Civil. Ainda dentro do tema, cabe destacar disposição bastante comum em convenções condominiais, que proíbe membros do Conselho Consultivo e o Síndico de receberem procuração de outros condôminos.
Entendemos que esta norma visa preservar o interesse da coletividade e evitar a manipulação de votos em proveito dos próprios integrantes da administração, especialmente quanto à aprovação de matérias de interesse individual e reeleição em AGO. Não se trata de restrição ao número de procurações ou à pessoa dos contratantes, mas sim de restrição inerente ao cargo ocupado, de forma a imprimir o máximo de transparência e imparcialidade na condução da atividade diretiva do condomínio. A restrição assim imposta deve ser respeitada, pois sua função é de proteger bens e valores maiores que o direito de ser mandatário, ligados ao exercício democrático da representação nas votações e manifestação livre da vontade. Por esta razão, tal dispositivo deve ser obedecido, pois trata-se, em última análise, de determinação convencional que submete todos os condôminos.
Outrossim, com base nas considerações ora alinhavadas Dr. Anderson Machado diretor da empresa AM Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliária , além é claro de algumas das muitas precauções que um condomínio deve adotar para evitar transtornos futuros e indesejáveis, como por exemplo, uma possível anulação judicial de assembleia, principalmente por procurações falsas e sem qualquer validade para efeitos jurídicos de representação das unidades nas assembleias, lembramos que é de suma importância a verificação dos documentos no início da assembleia, a fim de resguardar o condomínio como um todo de quaisquer irregularidades.
*Por Anderson Machado - Diretor Jurídico da ASSOSÍNDICOS-DF.
