O que é melhor para o condomínio? Um síndico morador, que seja proprietário e esteja presente na vida do condomínio ou um síndico terceirizado, que tenha um relacionamento mais distante com moradores e funcionários e de quem é mais fácil cobrar uma gestão profissional?
A resposta, segundo especialistas consultados, vai depender, principalmente, do tamanho do condomínio. Assim, o síndico morador serviria bem aos prédios menores, desde que auxiliado por uma boa administradora.
O síndico terceirizado tem sido uma demanda dos condomínios residenciais com muitas unidades e também dos condomínios comerciais.
Com o aumento dos condomínios-clube, a procura pelo síndico tercerizado vem aumentando, mas ainda é majoritária a opção pelo síndico morador, segundo Hubert Gebara, vice-presidente de condomínios do Secovi, o Sindicato da Habitação.
"Particularmente, acho melhor o síndico morador porque ele é uma sombra, está ali presente, todo mundo sabe que está pelo prédio. Mas reconheço que isso é mais difícil em condomínios maiores, porque senão o síndico teria que parar de fazer tudo para cuidar do prédio. Já o síndico profissional serve melhor aos condomínios muito grandes, que precisam ser administrados como uma empresa", diz.
Para Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), é preciso ter cuidado com a real necessidade de contratação de um síndico profissional.
Segundo ele, o síndico morador costuma ter como remuneração a isenção da taxa de condomínio, mas um síndico profissional pode custa cerca de R$ 9.000. "É quase como se contratasse uma outra administradora. Precisa valer muito a pena", diz.
Síndicos profissionais podem custar até R$ 15 mil
Segundo Fernando Araújo, da Soma 7 Gestão Condominial, o síndico profissional é um gasto a mais, "mas vale a pena". Segundo ele, há síndicos que custam até R$ 15 mil por mês.
"Mas é um profissional que entende de legislação, contratação, tem experiência. Nos condomínios-clube, lida-se com orçamentos de R$ 10 milhões por ano e um volume de 300, 400 apartamentos. Não é um trabalho para amador."
Araújo afirma que outro tipo de condomínio que também tem demandado a contratação dos síndicos terceirizados são aqueles muito ricos, com poucas unidades, em que ninguém tem tempo nem vontade de se expor num cargo de síndico.
"Um embaixador, um executivo não quer ter esse trabalho e esse desgaste", diz.
Vantagem do síndico terceirizado é gestão profissional do condomínio
A maior vantagem do síndico profissional, segundo Marco Antônio Gomes de Castro, consultor de condomínios no Rio de Janeiro, autor de livros sobre o assunto e ele mesmo um síndico terceirizado, é que o síndico ou gestor profissional tem a vantagem de ser desprovido de vínculos com moradores e empregados, o que facilita a gestão profissional do condomínio.
Para ele, o principal erro dos condomínios ao escolher o síndico, é relegar esse trabalho como se fosse de uma importância menor.
"Escolhem pessoas para tapar um buraco, quebrar um galho, mas se esquecem de que o síndico, pela lei, é aquele que responde civil e criminalmente pelo condomínio."
Síndico responde cível e criminalmente pelo condomínio
Segundo a lei, compete ao síndico:
Convocar assembleias;
Representar o condomínio legalmente;
Informar imediatamente sobre problemas judiciais ou administrativos;
Cumprir e fazer cumprir a convenção e as determinações da assembleia;
Zelar pela conservação das áreas comuns e pela prestação de serviços;
Elaborar o orçamento da receita e da despesa a cada ano;
Cobrar dos condôminos as contribuições e as eventuais multas;
Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
Realizar o seguro do prédio.
O ideal, para escolher um síndico, tanto morador quanto profissional, é avaliar o currículo da pessoa, cursos que já fez, inclusive antecedentes criminais.
Segundo o Secovi, há cerca de 190 mil condomínios no Brasil, sendo 40 mil só na cidade de SP. Em todo o estado de SP há cerca de 6 milhões de moradores e usuários de condomínios.
Não há estatísticas sobre quantos são administrados por síndicos moradores ou terceirizados.
Imagem 1/17: Veja quais as vantagens e desvantagens de escolher entre o síndico morador e o síndico terceirizado. As dicas são da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Arte/UOL/Stefan
Imagem 2/17: Uma das vantagens do síndico morador é que ele está presente para resolver eventuais problemas. Fica fácil localizá-lo no caso de um vazamento de gás, por exemplo. Arte/UOL/Stefan
Imagem 3/17: Outra vantagem do síndico morador, segundo a Aabic,é que sua opinião tem mais peso na mediação de conflitos devido à maior proximidade com os condôminos. Arte/UOL/Stefan
Imagem 4/17: O síndico morador representa menos custos para o condomínio Arte/UOL/Stefan
Imagem 5/17: De acordo com a Aabic, o síndico morador teria mais comprometimento e interesse na conservação do patrimônio, que também é dele Arte/UOL/Stefan
Imagem 6/17: Outra vantagem do síndico morador é ter mais conhecimento do empreendimento por viver nele Arte/UOL/Stefan
Imagem 7/17: Dentre as desvantagens do síndico morador, está o constrangimento no caso de demissão Arte/UOL/Stefan
Imagem 8/17: O despreparo para lidar com situações adversas da administração do condomínio é outra desvantagem do síndico morador Arte/UOL/Stefan
Imagem 9/17: Outra desvantagem é deixar a função de síndico de lado por ter de conciliar com outro trabalho Arte/UOL/Stefan
Imagem 10/17: Ao síndico morador pode faltar experiência para negociar e fiscalizar fornecedores e prestadores de serviço Arte/UOL/Stefan
Imagem 11/17: Outro problema é criar um vínculo emocional com condôminos e funcionários Arte/UOL/Stefan
Imagem 12/17: A maior vantagem do síndico terceirizado, segundo a Aabic, é que este apresenta experiência e conhecimentos específicos para exercer a função Arte
Imagem 13/17: Outra vantagem do síndico terceirizado é a imparcialidade para resolver conflitos Arte/UOL/Stefan
Imagem 14/17: O síndico terceirizado também apresenta a vantagem de ter um relacionamento profissional com moradores e funcionários Arte/UOL/Stefan
Imagem 15/17: Dentre as desvantagens apresentadas pela Aabic para a contratação do síndico terceirizado, está a elevação nos custos do condomínio por conta do salário pago ao profissional Arte/UOL/Stefan
Imagem 16/17: Outra desvantagem do síndico terceirizado é o menor comprometimento com o patrimônio do condomínio Mais Arte/UOL/Stefan
Imagem 17/17: Não acompanhar de perto os acontecimentos da vida do condomínio é também uma situação que conta pontos negativos para o síndico terceirizado Arte/UOL/Stefan
Fonte: UOL
